围剿涉税风险~房地产行业-预售环节税务风险

2019-06-25
作者: 财税诸葛
原创

导语:

国家机构改革,税制改革动作频出,国地税合并,以前的征管盲区已经消除,国家推行一照一码、金三税三期系统上线、电子发票推行、个人所得说与社保改革,征收管理的信息化水平不断提升“大数据” 征管时代即将到来。国家推行纳税信用等级、联合惩戒、黑名单制度,其处罚管控力度在不断加强,在强化税务征收管理的同时也在积极的释放政策红利,刺激企业产业升级。很多企业涉税防控体未真正建立,甚至处于初级阶段,涉税风险问题频出,加之本身核算不规范,造成涉税风险凸显,经营风险不断加大,随时都有可能爆发,给予企业灾难性的一击;企业财务人员对风险把控能力不足,引发企业涉税风险,往往是制约企业做大做强的瓶颈。为此我们根据不同的行业与特点有针对性的整理了相关涉税风险,让财税诸葛带您一起帮助企业围剿涉税风险。

房地产行业-预售环节税务风险 

一、视同销售业务未按规定申报,少缴税款的风险

(一)情景再现

税务稽查机关对某房地产公司开展税务稽查时,发现该房地产公司存在以下违法事实:

1.将其售楼部数据和财务部门有关数据进行核对时发现,该房地产公司的C项目售楼处的商品房结存数比财务部门登记的商品房结存数少15套。造成两个部门结存数不一致的原因是:房地产公司将其开发的15套住房用于抵施工单位工程款,因为工程尚未结算,因此施工单位未开具发票,甲公司也未作销售处理。经进一步检查发现,房地产公司与施工单位签订了《抵债协议》,协议中明确了用于抵工程款的15套房协议售价2000万元,这15套房已被施工单位用于职工宿舍。

2.在该房地产公司开发的B花园现场了解房屋入住情况时发现,在B花园临街有一栋楼的一层、二层全部是某银行,但是在商品房销售合同和发票的检查中,没有发现该公司与某银行之间的合同,也没有收付款和开发票的行为,经检查该公司的“预收账款” 明细账和“银行存款”明细账,也未发现记载有该公司与某银行之间的售房收入和相关的资金往来。

检查人员分析此情况后,将检查的注意力放在了该公司的银行贷款方面,检查了该公司的银行贷款合同、借款账户以及计提银行贷款利息情况,发现:在“长期借款”科目所记载的贷款余额未发生变化且“银行存款”日记账无还款记录的情况下,该公司某一年的第四季度起计提的银行贷款利息基数比第三季度少了3900万元。经进一步核实,原来是房地产公司与某银行签订《以商品房抵顶银行贷款合同》,以开发产品抵银行贷款3900万元,未进行任何账务处理,少计应税收入3900 万元。

经过查证后,稽查局对该房地产公司补缴增值税、企业所得税并加收滞纳金。

(二)风险描述企业发生以下视同销售行为,存在未按规定申报纳税的风险:

1.企业将开发产品对外投资。

2.以开发产品换取土地使用权、股权。

3.以开发产品抵材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务。

4.将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者。

5.将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以及其他单位。

(三)防控建议

财务部门及时解企业是否存在将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。

(四)政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第十条、第十四条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第七条 

二、预售收入、价外费用等未按规定及时确认收入或直接冲减成本,少缴税款的风险

(一)情景再现

某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区,前三项目已经完工,D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在两个区,分别向两个区的税务机关申报缴纳增值税。税务机关对该房地产公司2016年5月至2017年6月的纳税情况进行检查,将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与增值税纳税申报表进行比对,发现该公司D项目申报的增值税计税依据与账面记载的应税收入不一致,即:账表不符,有的月少申报、有的月多申报,到2017年6月累计少申报计税收入4700万元。 

(二)风险描述

1.在开发产品完工前,取得的预售收入,包括收取的定金、违约金、诚意金等计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税。

2.收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项以及其他各种性质的价外收费等,未按规定确认收入。

3.将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,或将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,未按规定入账。

4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入未按规定确认收入或直接冲减了成本。

(三)防控建议

企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

结合现金流量表、销售合同以及预售许可证确认是否按规定时间确认收入并进行纳税申报。

(四)政策依据

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条、第十条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第八条、第九条

三、收到银行按揭款不计预售收入,少缴纳税款的风险

(一)情景再现

某公司采取银行按揭方式销售房屋,已收到购房户的首付款

2088.7万元,银行按揭贷款3137.2万元已经转入公司账上,该公司收到的首付款计入“预收账款”科目,按规定申报缴纳了增值税和所得税,收到的按揭款计入“短期借款”科目,未进行纳税申报,造成少缴增值税和所得税。

(二)风险描述

以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款、银行按揭贷款到账后,未按规定计算预计毛利并申报,未计提销项税额;收到的按揭款项以银行贷款等名义记入“短期借款”账户,未计预收账款科目,未按规定申报纳税。

(三)防控建议

财务部门与业务部门加强联系,及时了解按揭销售信息、银行放款信息,结合“短期借款”明细账、贷款合同、销售合同和房屋 销售明细,确认开发企业是否存收取银行按揭款未按规定计税情况 

(四)政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条第三款

四、未按规定及时确认收入,延迟缴纳税款的风险

(一)情景再现

检查人员通过对某企业财务报表的审查,发现该企业2016年度财务报表上挂有“递延税款”,检查人员对此有疑问,因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额,检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”,而相对应的会计科目却是“其他应收款”,再检查“其他应收款”科目,发现竟是收取的房款,于是向企业财务人员询问,了解到该款项是企业2016年1-5月收到销售存量房款2531.23万元,未结转销售收入,所提所得税挂“递延税款”,未进行纳税申报。补缴所得税577.48万元。

(二)风险描述

1.企业采取一次性全额收款、分期收款和银行按揭方式销售开发产品,应于实际收款日确定收入。

2.对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,未按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入。

3.企业已经办理开发产品的交付手续和入住手续,或已经开始实际投入使用,利用法律上不具备交付条件为由,不按照开发产品已经完工进行处理,延迟纳税。

(三)防控建议

财务部门应不定期审查销售合同、房屋销售明细、现金流量表签收(收楼)花名册及房产部门房产合同备案信息,将预收账款发生额(预收账款期末余额-预收账款年初余额+营业收入本年累计数与当期销售不动产流转税计税依据对比,如果预收账款发生额大,则有未足额纳税风险。

(四)政策依据

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件一《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条、第七条、第九条、第十条