围剿涉税风险~房地产行业-完工环节税务风险

2019-06-25
作者: 财税诸葛
原创

导语:

国家机构改革,税制改革动作频出,国地税合并,以前的征管盲区已经消除,国家推行一照一码、金三税三期系统上线、电子发票推行、个人所得说与社保改革,征收管理的信息化水平不断提升“大数据” 征管时代即将到来。国家推行纳税信用等级、联合惩戒、黑名单制度,其处罚管控力度在不断加强,在强化税务征收管理的同时也在积极的释放政策红利,刺激企业产业升级。很多企业涉税防控体未真正建立,甚至处于初级阶段,涉税风险问题频出,加之本身核算不规范,造成涉税风险凸显,经营风险不断加大,随时都有可能爆发,给予企业灾难性的一击;企业财务人员对风险把控能力不足,引发企业涉税风险,往往是制约企业做大做强的瓶颈。为此我们根据不同的行业与特点有针对性的整理了相关涉税风险,让财税诸葛带您一起帮助企业围剿涉税风险。

房地产行业-完工环节税务风险

一、开发产品完工后不及时进行项目清算,少缴税款的风险

(一)情景再现

某房地产企业开发A项目,2008年签订预售合同,取得预售收入2500万,按15%的预计毛利率申报缴纳所得税。2009年竣工完成,开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案,但未交付给业主,2009年A项目取得销售收入6500万元,在进行年度所得税申报时,企业仍按照预计毛利率15%申报缴纳所得税,造成当期少缴纳企业所得税。

(二)风险描述

房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额,同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年(完工年度)应纳税所得额。

(三)防控建议

房地产开发企业除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

2.开发产品已开始投入使用。

3.开发产品已取得了初始产权证明。

在年度纳税申报时,企业应按照规定,及时结转收入,计算开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年应纳税所得额。

(四)政策依据

《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号)

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)