围剿涉税风险~房地产行业-资产管理税务风险

2019-06-25
作者: 财税诸葛
原创

导语:

国家机构改革,税制改革动作频出,国地税合并,以前的征管盲区已经消除,国家推行一照一码、金三税三期系统上线、电子发票推行、个人所得说与社保改革,征收管理的信息化水平不断提升“大数据” 征管时代即将到来。国家推行纳税信用等级、联合惩戒、黑名单制度,其处罚管控力度在不断加强,在强化税务征收管理的同时也在积极的释放政策红利,刺激企业产业升级。很多企业涉税防控体未真正建立,甚至处于初级阶段,涉税风险问题频出,加之本身核算不规范,造成涉税风险凸显,经营风险不断加大,随时都有可能爆发,给予企业灾难性的一击;企业财务人员对风险把控能力不足,引发企业涉税风险,往往是制约企业做大做强的瓶颈。为此我们根据不同的行业与特点有针对性的整理了相关涉税风险,让财税诸葛带您一起帮助企业围剿涉税风险。

房地产行业-资产管理税务风险

一、未按规定专项申报,直接在当期税前列支的风险

(一)情景再现

某企业2016年12月,工地现场发现被盗物资一批,价值10 万元,经向警方报案后,做如下账务处理:借:营业外支出100000

贷:工程物资100000

在2017年汇算清缴期间,被税务机关发现,要求企业进行纳税调整,10万元不能在税前扣除且被盗物资对应的增值税进项税额不得在销项税额中抵减,并调整账务。

(二)风险描述

企业取得的不动产等固定资产因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质,以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形,可能存在未将其进项税额转出的风险。对于非正常损失未按规定所得税专项申报。

固定资产建设期发生的工程物资盘亏、报废、损毁的净损失未按规定计入在建工程直接在当期税前列支。

企业非正常损失的购进货物、在产品、产成品所耗用的购进货物、非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、非正常损失的不动产,以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务所取得的增值税进项,不得从销项税额中抵扣,应做进项转出。

(三)防控建议

企业发生固定资产损失时,应有内部有关责任认定和核销资料,对损失金额较大的,应有专业技术鉴定报告或法定资质中介机构出具的专项报告书等,财务部门应对固定资产处置情况进行跟踪监控,对于非正常损失应按规定所得税专项申报税前扣除。

关注是否发生过工程物资的盘亏、报废和损毁的情况,如有发生,则进一步确认会计核算是否准确,是否已将净损失计入在建工程,查看企业是否将净损失计入了当期的营业外支出进行税前扣除,是否需要进行纳税调整;发生的工程物资毁损是否属于非正常损失,其所包含的进项税额是否计算转出。

(四)政策依据

《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)第十条

《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部 国家税务总局第50号令)第二十四条

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条、第二十八条

《财政部 国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》(财税〔2009〕57号)

《国家税务总局关于发布<企业资产损失所得税税前扣除管理办法>的公告》(国家税务总局公告2011年第25号)

二、未按规定分期计算抵扣固定资产进项税额,延迟缴纳税款的风险

(一)情景再现

某房地产公司于2017年6月5日,购买办公大楼办公经营,计入固定资产,并于次月开始计提折旧。6月20日,该纳税人取得该大楼增值税专用发票并认证相符,专用发票注明税额1000万元,于次月全部申报抵扣。8月,税务机关发现该企业多抵扣进项税额,要求企业重新更正申报,并做相应的账务调整:1000万元进项税额中的60%于当期(2017年6月)抵扣剩余40%于当期的第13个月(2018年6月)抵扣。

该大楼本期应抵扣进项税额为:

1000万元×60%=600(万元)

该600万元应于2017年7月申报期时从销项税额中抵扣;应计入当期“应交税费—应交增值税(进项税额)”科目核算。

该大楼待抵扣进项税额为:

1000万元×40%=400(万元)

该400万元应计入当期“应交税费—待抵扣进项税额”科目核算。

(二)风险描述

1.2016年5月1日后购入的按固定资产核算的不动产或不动产在建工程,取得增值税专用发票后对进项税额全额当期抵扣,未按规定在两年内按比例分次抵扣。

2.2016年5月1日后房地产企业购入的原材料等物资用途明确,直接用于不动产在建工程的进项税额全额当期抵扣,未按规定在两年内按比例分次抵扣。

3.2016年5月1日后房地产企业购入的原材料用途明确在购入当期已全额抵扣进项税额,在实际用于不动产在建工程时未按规定对将已抵扣进项税额的40%在材料领用当期转出为待抵扣进项税额,并于转出当月起第13个月再行抵扣。

(三)防控建议

关注固定资产、在建工程、工程物资、应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)等会计科目,重点关注2016年5月新增固定资产、在建工程、工程物资的会计核算,了解企业是否按照规定对固定资产购进中的进项税额分期抵扣;是否按照规定对在建工程领用的一般性物资进项税额进行转出处理。

(四)政策依据

《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法> 的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条、第三条

三、未按规定计提折旧,少缴企业所得税的风险

(一)情景再现

某企业2013年11月投入使用的会所、球场、幼儿园,在账务上做新增固定资产处理,企业当月补提了会所、球场2010年5月至 2013年11月折旧,补提了幼儿园2011年11月至2013年11月折旧,企业当月新增固定资产并当月补提以前年度折旧,该部分补计的折旧应做纳税调整,经核实应调增应纳税所得额1803.61万元,应补企业所得税550.90万元。

(二)风险描述

未按规定计提折旧,存在少缴所得税的风险。

(三)防控建议

固定资产按照直线法计算的折旧,应当根据固定资产的性质和使用情况,合理确定固定资产的预计净残值,企业应当自固定资产投入使用月份的次月起,按照最低使用年限计提折旧。

(四)政策依据

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令第512号)第五十九条